Как открыть ТСН (ТСЖ) в России

Материал актуализирован по состоянию на 29 июля 2026 года. Он описывает создание товарищества для управления многоквартирным домом. Перед собранием следует проверить актуальную редакцию законов и региональные формы уведомлений на сайтах ФНС и государственной жилищной инспекции своего субъекта РФ.

Сначала определимся с терминологией: ТСН или ТСЖ

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — предусмотренная Гражданским кодексом РФ организационно-правовая форма некоммерческой корпоративной организации. Ее могут использовать собственники разных видов недвижимости: помещений в здании, квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме, жилых и садовых домов, земельных участков и других объектов.

Если товарищество создают собственники помещений в многоквартирном доме для управления общим имуществом, правильное специальное наименование — товарищество собственников жилья (ТСЖ). По части 1 статьи 135 ЖК РФ ТСЖ является видом ТСН. Поэтому выражение «открыть ТСН в многоквартирном доме» в быту допустимо, но в протоколе, уставе и заявлении на регистрацию следует использовать терминологию, соответствующую ЖК РФ.

Для такого товарищества обычно указывают:

• вид организации и полное наименование — «Товарищество собственников жилья „Название“»;

• организационно-правовую форму в уставе — товарищество собственников недвижимости;

• сокращенное наименование — например, «ТСЖ „Название“».

ФНС и Минстрой ранее разъясняли, что в наименовании ТСЖ достаточно указать специальный вид — «товарищество собственников жилья», а организационно-правовую форму ТСН закрепить в уставе. До подачи документов полезно проверить выбранное написание через сервис ФНС и уточнить практику регистрирующего органа: расхождение наименований в протоколе, уставе и форме Р11001 является основанием для отказа.

Для садоводческого товарищества, гаражного объединения или товарищества собственников нескольких отдельных зданий эта инструкция не применяется механически. Помимо статей 123.12–123.14 ГК РФ необходимо учитывать специальный закон соответствующего вида объединения, например Федеральный закон № 217-ФЗ о садоводстве или Федеральный закон № 338-ФЗ о гаражных объединениях.

Что представляет собой ТСЖ

ТСЖ — это зарегистрированное юридическое лицо, а не подразделение управляющей компании и не государственный орган. Оно создается добровольно, не имеет извлечение прибыли основной целью и действует на основании устава.

ТСЖ может:

• самостоятельно управлять многоквартирным домом;

• заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества;

• заключать договоры с ресурсоснабжающими, подрядными и расчетными организациями;

• нанимать работников;

• формировать смету доходов и расходов;

• начислять обязательные платежи и взносы;

• представлять интересы собственников по вопросам управления домом;

• получать доход от разрешенного использования общего имущества, если собственники приняли необходимые решения.

Регистрация ТСЖ не передает общее имущество дома в собственность товарищества. Лестницы, лифты, крыша, подвалы, инженерные сети, земельный участок и другие элементы общего имущества сохраняются в общей долевой собственности всех собственников помещений — независимо от членства в ТСЖ. Само товарищество является собственником только принадлежащего ему имущества.

Лицензия на управление многоквартирным домом ТСЖ не требуется. Исключение ТСЖ из лицензирования прямо следует из части 1.3 статьи 161 ЖК РФ. Однако товарищество остается под государственным жилищным надзором и обязано соблюдать правила управления, содержания общего имущества и раскрытия информации.

Кто может создать ТСЖ

Создать ТСЖ могут собственники жилых и нежилых помещений. Наниматели муниципальных квартир, арендаторы и проживающие члены семьи собственника сами по себе голосовать не вправе. Они могут участвовать только как представители собственника при наличии надлежаще оформленных полномочий.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ.

ТСЖ может объединять несколько многоквартирных домов, если соблюдены условия части 2 статьи 136 ЖК РФ. В частности, дома должны находиться на земельных участках с общей границей и иметь общие сети инженерно-технического обеспечения или другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования. Для нескольких домов кворум и результаты голосования проверяют отдельно с учетом требований закона. Такое объединение значительно сложнее, поэтому документы разумно предварительно проверить у юриста, специализирующегося на ЖКХ.

Что нужно решить до начала процедуры

Инициативной группе следует сначала ответить на практические вопросы:

1. Кто является собственником каждого помещения и какова его доля голосов?

2. Есть ли актуальный реестр помещений и собственников?

3. Кто готов войти в правление и ревизионную комиссию?

4. Будет ли ТСЖ управлять домом своими силами или привлечет подрядную/управляющую организацию?

5. Каков предполагаемый бюджет, размер платы и штат?

6. Какой адрес будет указан в ЕГРЮЛ?

7. Кто подготовит протокол, устав, форму Р11001 и приложения?

8. Как и с какой даты будет прекращено управление прежней управляющей организацией?

9. Кто будет работать в ГИС ЖКХ, вести бухгалтерию, начисления и прием обращений?

ТСЖ не устраняет расходы на управление домом. Оно лишь передает принятие решений и контроль избранным собственниками органам. До голосования желательно подготовить финансовую модель: стоимость аварийно-диспетчерского обслуживания, содержания общего имущества, уборки, текущего ремонта, банковских и расчетных услуг, бухгалтерии, налогов, связи, юридического сопровождения и вознаграждения органов управления.

Пошаговая процедура создания ТСЖ в многоквартирном доме

 

Шаг 1. Создать инициативную группу

Формально инициатором общего собрания может быть один собственник. На практике удобнее сформировать инициативную группу, распределив между ее участниками:

• получение сведений о помещениях и собственниках;

• подготовку проекта устава;

• расчет голосов;

• подготовку сообщения о собрании и бюллетеней;

• работу с ГИС ЖКХ;

• прием письменных решений;

• подсчет голосов и оформление протокола;

• регистрацию юридического лица;

• взаимодействие с ГЖИ и прежней управляющей организацией.

Инициатор должен подтвердить право собственности. Если инициаторов несколько, документы и действия каждого из них следует согласовать заранее.

Шаг 2. Составить реестр собственников и рассчитать голоса

Голоса на общем собрании считают не по числу квартир и не по числу пришедших людей. Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. На практике расчет обычно ведут исходя из площади принадлежащего собственнику помещения относительно общей площади всех жилых и нежилых помещений дома.

Необходимо учесть:

• квартиры;

• нежилые помещения;

• помещения, принадлежащие муниципалитету, субъекту РФ или Российской Федерации;

• долевую и совместную собственность;

• помещения, право на которые изменилось незадолго до собрания;

• представителей собственников и документы об их полномочиях.

Источниками сведений могут быть ЕГРН, документы собственников, реестр предыдущих собраний и данные управляющей организации. Управляющая организация, правление действующего товарищества или кооператива обязаны предоставить инициатору реестр собственников в порядке, предусмотренном статьей 45 ЖК РФ, без раскрытия избыточных персональных данных.

Ошибки в площади, собственнике или размере доли способны изменить кворум и результат голосования. Реестр нужно актуализировать как можно ближе к дате собрания.

Шаг 3. Подготовить проект устава

Устав — основной документ ТСЖ. В нем необходимо закрепить как минимум:

• полное и сокращенное наименование;

• организационно-правовую форму и вид товарищества;

• место нахождения;

• предмет и цели деятельности;

• порядок возникновения и прекращения членства;

• права и обязанности членов;

• состав и компетенцию общего собрания членов, правления, председателя и ревизионной комиссии либо ревизора;

• порядок созыва и проведения заседаний;

• правила принятия решений, включая вопросы с единогласным или квалифицированным большинством;

• срок полномочий органов;

• порядок ведения реестра членов;

• источники формирования имущества;

• порядок установления обязательных платежей и взносов;

• порядок утверждения сметы, отчета об исполнении сметы и годовой отчетности;

• правила хранения документов и предоставления информации собственникам;

• порядок реорганизации и ликвидации.

Устав не может уменьшать права собственников, не являющихся членами ТСЖ, или переносить в компетенцию правления вопросы, которые закон относит к исключительной компетенции общего собрания собственников либо общего собрания членов ТСЖ.

Не следует без проверки копировать случайный устав из интернета. Устаревшие шаблоны часто ссылаются на отмененные нормы, неверно определяют порядок избрания председателя или смешивают полномочия двух разных собраний:

• общее собрание собственников помещений решает вопросы управления общим имуществом и выбора способа управления домом;

• общее собрание членов ТСЖ управляет самим юридическим лицом в пределах статей 145–146 ЖК РФ и устава.

 

Шаг 4. Сформировать повестку общего собрания собственников

В повестку рекомендуется включить отдельные и однозначные вопросы:

1. об избрании председательствующего, секретаря и лиц, проводящих подсчет голосов;

2. о выборе способа управления домом — управление товариществом собственников жилья;

3. о создании ТСЖ;

4. об утверждении полного и сокращенного наименования;

5. об утверждении устава;

6. об избрании правления;

7. об избрании ревизионной комиссии или ревизора;

8. об избрании председателя правления — если по проекту устава его избирает общее собрание членов и этот вопрос допустимо решить после оформления членства; либо о последующем избрании председателя правлением;

9. об определении места хранения копий протокола и решений;

10. о лице, уполномоченном оформить и подать документы на государственную регистрацию, исправлять технические замечания, получать результаты регистрации;

11. о дате начала управления домом и действиях по прекращению прежнего способа управления;

12. при необходимости — о размере платы, смете, заключении договоров, использовании общего имущества и других вопросах.

Нельзя принимать решения по вопросам, которых не было в опубликованной повестке, или менять формулировки повестки во время собрания.

Органы ТСЖ должны формироваться с учетом членства: правление избирается из числа членов товарищества. Членство возникает на основании письменного заявления собственника. Чтобы не создать спор о полномочиях органов, заявления о вступлении целесообразно собирать одновременно с голосованием, но оформлять их как самостоятельные документы, а последовательность решений заранее согласовать с регистрирующей инспекцией или профильным юристом.

Шаг 5. Выбрать форму собрания и создать сообщение в ГИС ЖКХ

Собрание можно провести в очной, заочной или очно-заочной форме, а заочное голосование — с использованием ГИС ЖКХ или допустимой региональной информационной системы.

Для большого дома обычно практичнее очно-заочная форма: сначала проводится очное обсуждение, затем до установленной даты принимаются письменные решения. В сообщении необходимо точно указать даты каждого этапа, место передачи бюллетеней и дату окончания их приема.

С 1 марта 2025 года сообщение о любом общем собрании должно быть размещено в ГИС ЖКХ или совместимой региональной системе независимо от формы собрания. Система присваивает сообщению уникальный номер; по действующим с 1 сентября 2025 года требованиям этот идентификатор используется как номер протокола.

Шаг 6. Уведомить каждого собственника

Инициатор обязан уведомить собственников не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

Нужно выполнить два действия:

1. разместить сообщение в ГИС ЖКХ или региональной системе, из которой оно автоматически передается в ГИС ЖКХ;

2. дополнительно уведомить собственников одним из предусмотренных законом способов:

   • направить заказное письмо каждому собственнику;

   • вручить сообщение лично под подпись;

   • разместить сообщение на досках объявлений во всех подъездах или в пределах земельного участка, а в установленном законом случае — в другом доступном помещении дома.

Если ранее общее собрание утвердило иной письменный способ уведомления, нужно соблюдать именно его. Одной публикации в домовом чате недостаточно, если такой способ не соответствует ЖК РФ.

Сообщение должно содержать:

• сведения об инициаторе;

• форму собрания;

• дату, время и место очной части;

• дату начала и окончания приема решений при заочном или очно-заочном голосовании;

• место и порядок передачи письменных решений;

• повестку;

• порядок ознакомления с проектом устава и другими материалами;

• иные сведения, обязательные для выбранной формы.

Следует сохранить доказательства уведомления: почтовые квитанции и описи, реестр вручения с подписями, фотографии объявлений, системное подтверждение публикации.

Шаг 7. Провести собрание и собрать письменные решения

До голосования собственникам нужно предоставить:

• проект устава;

• пояснение о модели управления;

• сведения о кандидатах в органы товарищества;

• проект бюджета или экономическое обоснование;

• бюллетень с формулировками «за», «против», «воздержался» по каждому вопросу.

При голосовании без использования информационной системы письменное решение оформляют по требованиям ЖК РФ и приказа Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр. В частности, в нем указывают данные собственника или его представителя, СНИЛС физического лица, сведения о помещении и регистрации права, размер доли, реквизиты доверенности при наличии, дату, подпись и решение по каждому вопросу.

Не допускаются:

• голосование лицом, которое не является собственником и не имеет полномочий;

• исправление волеизъявления организатором;

• прием бюллетеня после объявленного срока;

• объединение нескольких вопросов в одну формулировку, если по ним возможны разные решения;

• учет бюллетеня без возможности однозначно установить собственника, помещение или его волю.

 

Шаг 8. Проверить кворум и посчитать голоса

Общее собрание правомочно, если в нем участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме.

Для создания ТСЖ действует специальное правило части 1 статьи 136 ЖК РФ: за создание должны проголосовать собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников дома, а не только большинство участников собрания.

Пример: если в доме всего 10 000 голосов, для создания ТСЖ требуется более 5 000 голосов «за». Участие владельцев 5 500 голосов обеспечивает кворум, но 4 900 голосов «за» недостаточно, даже если это подавляющее большинство участников.

Результат по каждому вопросу считают отдельно. Для вопросов об использовании общего имущества, капитальном ремонте, пределах использования земельного участка и некоторых других решений могут действовать иные квалифицированные пороги по статье 46 ЖК РФ.

Шаг 9. Оформить протокол и приложения

С 1 сентября 2025 года применяются требования приказа Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр. При собрании без использования системы письменный протокол оформляют в срок, установленный собранием, но не позднее 10 календарных дней после окончания собрания.

К протоколу относятся, в частности:

• сообщение о собрании;

• доказательства уведомления;

• сведения об участниках;

• доверенности представителей;

• письменные решения собственников;

• проект устава, рассмотренный собранием;

• реестр подсчета голосов;

• иные документы, на которые ссылается протокол.

Приложения нумеруют. При бумажном оформлении протокол и каждое приложение нумеруют и прошивают по правилам приказа № 266/пр.

Критически важное требование: протокол собрания, на котором приняты решения о создании ТСЖ и утверждении его устава, должны подписать все собственники, проголосовавшие за эти решения. Подписи председательствующего, секретаря и счетной комиссии этого требования не заменяют.

Шаг 10. Разместить результаты и передать подлинники

Не позднее 10 календарных дней после проведения или окончания собрания инициатор должен:

• разместить решения и протокол в ГИС ЖКХ или региональной системе;

• сообщить собственникам результаты способом, предусмотренным частью 3 статьи 46 ЖК РФ;

• передать подлинники решений и протокола по акту приема-передачи действующей управляющей организации или правлению действующего ТСЖ/кооператива; при непосредственном управлении — непосредственно в орган государственного жилищного надзора.

Получившая документы управляющая организация, ТСЖ или кооператив направляет их в орган государственного жилищного надзора в течение пяти календарных дней. Порядок передачи установлен приказом Минстроя № 266/пр.

Нельзя отдавать в ФНС единственный комплект подлинников, который должен храниться и передаваться по правилам жилищного законодательства. Для регистрационного пакета нужно заранее подготовить надлежащие экземпляры и согласовать формат с регистрирующим органом.

Шаг 11. Подготовить пакет для государственной регистрации

ТСЖ регистрируется как юридическое лицо по правилам Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ. В базовый пакет входят:

1. заявление о государственной регистрации юридического лица при создании по форме Р11001;

2. протокол общего собрания с решениями о создании ТСЖ и утверждении устава;

3. устав;

4. сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ, и принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество — специальное требование части 5 статьи 136 ЖК РФ;

5. документ об уплате государственной пошлины, если для выбранного способа подачи пошлина взимается;

6. доверенность или иные документы о полномочиях — когда они необходимы;

7. документы на адрес и иные подтверждения — если их запрашивает регистрирующий орган для устранения сомнений в достоверности сведений.

Форма Р11001 и требования к ее заполнению утверждены приказом ФНС России от 31.08.2020 № ЕД-7-14/617@. Использовать старую форму из статьи или шаблона нельзя. Безопаснее готовить заявление в актуальном сервисе ФНС.

В заявлении указывают, в частности:

• полное и сокращенное наименование строго как в уставе и протоколе;

• адрес юридического лица в Государственном адресном реестре;

• код организационно-правовой формы;

• сведения о лице, которое вправе действовать без доверенности;

• сведения о заявителе;

• коды ОКВЭД.

Для управления недвижимостью обычно рассматривают коды группы 68.32, но код необходимо выбрать по фактической модели работы через актуальный сервис «Мой ОКВЭД». Наличие кода не разрешает деятельность, для которой по закону требуется специальное разрешение.

Практика заполнения листов об учредителях ТСЖ различалась. Закон требует передать сведения о проголосовавших «за» в специальном приложении к протоколу, а некоторые инспекции дополнительно предъявляют требования к листам формы Р11001. До подписания заявления следует получить консультацию именно регистрирующего органа или нотариуса и сохранить письменный ответ, если вопрос спорный.

Заявителем обычно выступает избранный председатель либо иное лицо, уполномоченное решением о создании в пределах статьи 9 Закона № 129-ФЗ. Полномочия и формулировка протокола должны соответствовать заполненному листу заявителя.

Шаг 12. Подать документы в регистрирующий орган ФНС

Документы подаются не обязательно в районную налоговую инспекцию, где дом будет стоять на учете, а в уполномоченный регистрирующий орган ФНС по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа ТСЖ. В ряде регионов регистрацией всех юридических лиц занимается единая специализированная инспекция.

Нужную инспекцию можно определить через сервис ФНС «Адрес и платежные реквизиты вашей инспекции».

Способы подачи:

• в регистрирующий орган лично;

• через МФЦ, если он оказывает такую услугу;

• через нотариуса;

• почтовым отправлением с объявленной ценностью и описью вложения;

• в электронной форме через сервис ФНС с усиленной квалифицированной электронной подписью.

Если заявитель лично подает бумажное заявление и предъявляет паспорт, нотариальное удостоверение подписи в предусмотренных законом случаях не требуется. При отправке почтой или через представителя подпись, как правило, удостоверяют нотариально. Нотариус после удостоверения подписи направляет регистрационный пакет электронно.

Госпошлина за регистрацию юридического лица составляет 4 000 рублей. При электронной подаче, в том числе через нотариуса, пошлина не уплачивается. Для подачи через конкретный МФЦ порядок лучше проверить заранее. Платить следует только по реквизитам того регистрирующего органа, куда направляется пакет.

Общий срок государственной регистрации по статье 8 Закона № 129-ФЗ — не более пяти рабочих дней со дня получения документов регистрирующим органом. МФЦ, почтовая пересылка и нотариальные действия добавляют время доставки.

По результату ФНС направляет электронные документы:

• лист записи ЕГРЮЛ;

• устав с отметкой регистрирующего органа;

• документ о постановке на налоговый учет либо сведения о нем.

ТСЖ считается созданным как юридическое лицо с даты внесения записи в ЕГРЮЛ, а не с даты голосования.

Что делать сразу после регистрации

 

1. Проверить ЕГРЮЛ

Нужно проверить:

• наименование;

• адрес;

• ОГРН, ИНН и КПП;

• данные председателя;

• коды ОКВЭД.

Ошибка в ЕГРЮЛ может помешать открыть счет, оформить электронную подпись и зарегистрироваться в информационных системах.

2. Уведомить государственную жилищную инспекцию

В течение пяти рабочих дней со дня государственной регистрации товарищество должно направить в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ:

• сведения о выбранном способе управления;

• уведомление о начале управления многоквартирным домом;

• документы по форме и перечню, установленным региональным органом.

Основание — часть 7 статьи 135 ЖК РФ. Форму уведомления следует брать на официальном сайте региональной ГЖИ. В ряде регионов документы принимают через ГИС ЖКХ или региональную систему.

При смене способа управления уведомление с копией решения также направляют:

• прежней управляющей организации;

• органу муниципального жилищного контроля или местной администрации — если это предусмотрено применимым порядком;

• иным адресатам, указанным в региональных правилах.

 

3. Зарегистрировать организацию в ЕСИА и ГИС ЖКХ

Руководитель создает или подтверждает учетную запись юридического лица на Госуслугах, после чего регистрирует ТСЖ в ГИС ЖКХ. Администратор организации:

• проверяет карточку ТСЖ;

• назначает сотрудникам права;

• размещает устав;

• связывает ТСЖ с домом;

• указывает дату начала управления;

• размещает сведения о договорах, услугах, начислениях, собраниях и отчетности.

После размещения устава информация о способе управления обычно попадает в реестр автоматически. Если период пересекается с записью о прежней управляющей организации, нужно обратиться в ГЖИ для корректировки реестра.

Обязанность размещать информацию установлена Федеральным законом № 209-ФЗ, а состав и сроки — приказом Минстроя России от 07.02.2024 № 79/пр. За неразмещение или искажение сведений возможна административная ответственность.

4. Уведомить прежнюю управляющую организацию и принять документы

При смене способа управления ТСЖ направляет прежней управляющей организации уведомление и копию решения собрания. В уведомлении указывают наименование и адрес товарищества, дату начала управления и контактное лицо.

Прежняя управляющая организация обязана в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления передать ТСЖ:

• техническую документацию на дом;

• документы, связанные с управлением;

• ключи от помещений общего имущества;

• электронные коды доступа;

• технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации и управления.

Основание — часть 10 статьи 162 ЖК РФ. Передачу оформляют подробным актом с перечнем, состоянием и количеством документов и имущества. Недостающие документы нужно зафиксировать в акте и письменно потребовать восстановить.

5. Провести организационные заседания

Органы управления ТСЖ:

• общее собрание членов товарищества;

• правление;

• председатель;

• ревизионная комиссия или ревизор.

Правление избирается общим собранием членов из числа членов ТСЖ на срок, установленный уставом, но не более двух лет. Председателя избирает правление из своего состава, если устав не отнес это к компетенции общего собрания членов.

После регистрации необходимо оформить:

• заявления о вступлении в ТСЖ и реестр членов;

• протокол заседания правления об избрании председателя, если его не избрали ранее надлежащим органом;

• приказы по учетной политике, бухгалтерскому учету, персональным данным и охране труда;

• решение о лице, ответственном за ГИС ЖКХ;

• положение о документообороте и приеме обращений;

• договор с бухгалтером или специализированной организацией.

Члены ТСЖ должны обладать более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Если они утратят такое большинство, общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ по статье 141 ЖК РФ.

6. Получить электронную подпись и открыть банковский счет

Квалифицированная электронная подпись председателя потребуется для отчетности, ГИС ЖКХ и электронного документооборота. Порядок ее получения следует уточнить в удостоверяющем центре ФНС.

Для открытия расчетного счета банк обычно запрашивает:

• устав;

• лист записи ЕГРЮЛ;

• сведения о постановке на учет;

• протоколы об избрании органов и председателя;

• паспорт председателя;

• сведения о выгодоприобретателях и целях деятельности;

• документы на адрес;

• карточку подписей или электронные аналоги.

Сообщать ФНС об открытии счета самостоятельно не требуется: это делает банк.

7. Выбрать налоговый режим и организовать учет

ТСЖ обязано вести бухгалтерский учет, сдавать бухгалтерскую, налоговую и статистическую отчетность, исполнять обязанности налогового агента и работодателя.

Если выбран УСН, уведомление обычно подают не позднее 30 календарных дней с даты постановки на налоговый учет. Пропуск срока может оставить ТСЖ на общей системе до следующего допустимого периода.

Целевые поступления не освобождаются от контроля автоматически. Для их исключения из налоговой базы необходим раздельный учет и соответствие статье 251 НК РФ. Платежи за услуги, агентские суммы, доходы от рекламы, аренды общего имущества и проценты банка могут учитываться по-разному в зависимости от договорной модели. Налоговую схему следует определить до начала начислений, а не после поступления денег.

8. Заключить договоры

В зависимости от выбранной модели ТСЖ заключает договоры:

• с ресурсоснабжающими организациями;

• с региональным оператором по обращению с ТКО;

• на аварийно-диспетчерское обслуживание;

• на техническое обслуживание внутридомовых систем;

• на обслуживание лифтов, газового оборудования, пожарных систем;

• на уборку и содержание территории;

• на текущий ремонт;

• на расчетно-кассовое обслуживание и прием платежей;

• на бухгалтерское, юридическое и IT-сопровождение;

• на обработку персональных данных и печать платежных документов.

Следует определить, кто является исполнителем коммунальных услуг, действуют ли прямые договоры собственников с ресурсоснабжающими организациями и как передаются показания приборов учета.

9. Утвердить смету, платежи и порядок контроля

Общее собрание членов ТСЖ утверждает годовой план, смету доходов и расходов, отчет об исполнении сметы, размер обязательных платежей и взносов в пределах компетенции закона и устава. Решения, затрагивающие всех собственников и общее имущество, при необходимости выносятся на общее собрание собственников.

Собственник, не вступивший в ТСЖ, не освобождается от расходов на содержание общего имущества и коммунальных платежей. При этом он сохраняет право получать предусмотренные законом сведения о деятельности товарищества и документы, связанные с управлением домом.

Основные правовые риски

 

Недействительность решения собрания

Собственник, который не участвовал в собрании или голосовал против и чьи права нарушены, может оспорить решение в суде в течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о нем. Существенные нарушения уведомления, кворума, подсчета, полномочий представителей или оформления документов создают риск отмены решений и последующих действий ТСЖ.

Наиболее опасны:

• отсутствие обязательного сообщения в ГИС ЖКХ;

• уведомление менее чем за 10 дней;

• неправильный реестр собственников;

• учет голосов по количеству квартир;

• отсутствие более 50% голосов «за» создание;

• отсутствие подписей всех проголосовавших «за» на протоколе;

• решения вне повестки;

• поддельные подписи или бюллетени;

• нарушение приказа Минстроя № 266/пр.

 

Ответственность товарищества и его членов

ТСЖ отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества, а товарищество — по обязательствам членов. Однако решения органов могут быть оспорены, а виновные руководители могут отвечать перед товариществом за причиненные убытки.

Персональные данные

Реестр собственников, СНИЛС в бюллетенях, контактные данные, сведения о задолженности и платежах являются персональными данными. ТСЖ должно определить законные основания обработки, ограничить доступ, обеспечить защиту и не публиковать закрытые сведения на стендах, в чатах и открытых разделах сайта.

Общее имущество не принадлежит правлению

Председатель и правление не вправе самостоятельно сдавать фасад, крышу, подвал или земельный участок, устанавливать шлагбаум, передавать части общего имущества либо изменять порядок его использования, если закон требует решения общего собрания собственников.

Конфликт между уставом и законом

Положение устава, противоречащее ЖК РФ или ГК РФ, не становится законным из-за его регистрации в ФНС. Регистрирующий орган проверяет прежде всего комплектность и формальные требования; регистрация не гарантирует действительность каждого пункта устава.

Практический контрольный список

До собрания:

• подтвержден статус инициатора;

• составлен актуальный реестр помещений и собственников;

• рассчитано общее количество голосов;

• подготовлен устав;

• проверены кандидаты и их готовность вступить в ТСЖ;

• сформирована точная повестка;

• подготовлены сообщение, бюллетени и финансовая модель;

• сообщение создано в ГИС ЖКХ;

• собственники уведомлены минимум за 10 дней;

• сохранены доказательства уведомления.

После голосования:

• проверен кворум;

• за создание подано более 50% всех голосов дома;

• по каждому вопросу составлен отдельный итог;

• протокол оформлен по приказу № 266/пр;

• протокол подписали все проголосовавшие за создание и устав;

• приложения пронумерованы и оформлены;

• результаты и документы размещены в ГИС ЖКХ;

• собственники уведомлены об итогах;

• подлинники переданы по акту надлежащему адресату.

Для регистрации:

• используется актуальная форма Р11001;

• наименование и адрес совпадают во всех документах;

• приложены протокол, устав и сведения о проголосовавших «за» с их долями;

• полномочия заявителя закреплены;

• определен правильный регистрирующий орган;

• выбран способ подачи;

• пошлина уплачена, если она требуется;

• сохранена расписка о получении документов.

После регистрации:

• проверена запись ЕГРЮЛ;

• ГЖИ уведомлена в течение пяти рабочих дней;

• уведомлены прежняя управляющая организация и другие необходимые адресаты;

• создана учетная запись организации в ЕСИА и ГИС ЖКХ;

• устав и сведения об управлении размещены в ГИС ЖКХ;

• получены электронная подпись и банковский счет;

• принята техническая документация и ключи;

• оформлены органы управления и реестр членов;

• выбраны налоговый режим и учетная политика;

• заключены необходимые договоры;

• утверждены смета, платежи и система отчетности.

 

Нормативная база и изученные источники

 

Основные нормативные акты

1. Гражданский кодекс РФ, статья 123.12 — основные положения о ТСН.

2. Гражданский кодекс РФ, статья 123.14 — управление ТСН.

3. Жилищный кодекс РФ, статья 135 — понятие и устав ТСЖ.

4. Жилищный кодекс РФ, статья 136 — создание и государственная регистрация ТСЖ.

5. Жилищный кодекс РФ, статья 45 — порядок проведения общего собрания.

6. Жилищный кодекс РФ, статья 46 — решения общего собрания.

7. Жилищный кодекс РФ, статья 141 — ликвидация ТСЖ.

8. Жилищный кодекс РФ, статья 143 — членство в ТСЖ.

9. Жилищный кодекс РФ, статья 147 — правление ТСЖ.

10. Жилищный кодекс РФ, статья 162 — передача документации на дом.

11. Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»: статья 8 и статья 9.

12. Федеральный закон от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О ГИС ЖКХ».

13. Приказ Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр — требования к протоколам и передаче подлинников.

14. Приказ ФНС России от 31.08.2020 № ЕД-7-14/617@ — форма Р11001 и требования к оформлению регистрационных документов.

15. Приказ Минстроя России от 07.02.2024 № 79/пр — состав, сроки и периодичность размещения информации в ГИС ЖКХ.

 

Официальные практические материалы

1. ФНС России: заявление по форме Р11001.

2. ФНС России: документы для государственной регистрации юридического лица.

3. Руководство по регистрации организаций в ГИС ЖКХ.

4. Руководство по работе ТСЖ в ГИС ЖКХ.

5. ГИС ЖКХ: как добавить сведения об управлении домом через ТСЖ.

6. Письмо Минстроя России от 13.03.2026 № 5600-ОГ/00 о протоколах общих собраний.

 

Итог

Создание ТСЖ состоит из двух связанных, но разных процедур:

1. собственники законно проводят общее собрание и принимают решение более чем 50% голосов от общего числа голосов дома;

2. уполномоченное лицо регистрирует некоммерческое юридическое лицо в ФНС, после чего товарищество оформляет управление домом в ГЖИ и ГИС ЖКХ.

Самый высокий риск возникает не на этапе подачи формы Р11001, а раньше — при уведомлении собственников, подсчете голосов и оформлении протокола. Исправить регистрационную опечатку обычно возможно, а утраченный кворум или неподтвержденные подписи могут привести к признанию решения недействительным и поставить под сомнение всю последующую деятельность товарищества.